Mängel an Gebäuden und technischen Anlagen können in pharmazeutischen Produktionsstätten weit über die Kosten ihrer Beseitigung hinausreichen.

Fällt etwa eine Reinraum-Lüftung, Kälteversorgung, Wasseraufbereitung oder Prozessanlage aus, können Produktions- und Laborbereiche vorübergehend nicht nutzbar sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt mit Urteil vom 13.11.2025 – VII ZR 187/24 klar:

Bereits eingetretene, mangelbedingte Nutzungsbeeinträchtigungen und daraus folgende Schäden können grundsätzlich ersatzfähig sein, auch wenn der Unternehmer die Mängel innerhalb einer gesetzten Nacherfüllungsfrist beseitigt. Für die Praxis entscheidend sind eine belastbare Dokumentation, eine sorgfältige Schadensminderung und – bei ungewöhnlich hohen Risiken – eine rechtzeitige, konkrete Warnung des Auftragnehmers.

Stefan Obermeier, Rechtsanwalt

Technischer Mangel, Nutzungsausfall und Folgeschaden

Ein Baumangel verursacht nicht stets nur Kosten der Mängelbeseitigung. Dies gilt in besonderem Maße für Produktionsstätten und technische Infrastruktur: Ist eine Anlage mangelhaft, kann die geschuldete Funktion zwar häufig durch Nachbesserung wiederhergestellt werden. Die wirtschaftlichen Folgen einer zwischenzeitlich nicht möglichen Nutzung lassen sich jedoch nicht rückwirkend beseitigen.

Für Unternehmen der Pharmaindustrie ist diese Einordnung praxisrelevant. Störungen an Lüftungs-, Klima- und Kälteanlagen, Reinraumtechnik, Wasser- und Prozessanlagen oder gebäudetechnischen Schnittstellen können die Nutzung einzelner Bereiche einschränken. Je nach konkreter Umgebung können Produktionsabläufe, Laborarbeiten, qualifizierte Betriebszustände oder Validierungsaktivitäten betroffen sein. Diese Übertragung ist eine praxisbezogene Einordnung; sie ersetzt stets nicht die Prüfung des Einzelfalls.

Abbildung 1 – Praxisbezogene Systemansicht einer pharmazeutischen Produktions- und Reinraumumgebung

Schematische Original-Illustration: Die Darstellung veranschaulicht typische technische Ebenen und Schnittstellen einer pharmazeutischen Produktionsumgebung; sie trifft keine Aussage zu einem konkreten Schadensfall.

Der vom BGH entschiedene Ausgangsfall

Der vom BGH entschiedene Fall betraf keine Industrieanlage, sondern eine Fahrsiloanlage. Ein Landwirt hatte ein Fachunternehmen mit deren Errichtung beauftragt. Nach Fertigstellung und Abnahme beanstandete er Undichtigkeiten sowie mit Heißbitumen verklebte Abflüsse. Mit anwaltlichem Schreiben forderte er die Mängelbeseitigung bis zum 08.11.2021 und wies allgemein auf Schäden wegen fehlender Nutzbarkeit hin.

Nach seiner Darstellung konnte die bereits eingebrachte Maisernte ohne das Fahrsilo nicht dauerhaft gelagert werden. Er veräußerte die Ernte und kaufte später andere Futtermittel zu höheren Preisen zu. Die Mehrkosten bezifferte er auf 66.977,40 €. Das Bauunternehmen führte die verlangten Arbeiten am 08.11.2021 und damit innerhalb der gesetzten Nacherfüllungsfrist aus.

Mängelbeseitigung ist nicht gleich Folgeschaden

Das Werkvertragsrecht unterscheidet zwischen der Beseitigung des Mangels und Schäden, die durch den Mangel entstehen. Für die Mängelbeseitigung muss dem Unternehmer grundsätzlich zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben werden. Der Auftraggeber kann daher nicht ohne Weiteres sofort ein Drittunternehmen mit der Ersatzvornahme beauftragen und deren Kosten verlangen.

Anders verhält es sich bei Schäden, die durch den Mangel entstehen, durch eine spätere Nachbesserung nicht mehr rückgängig gemacht werden können und deshalb endgültig eingetreten sind. Nach Auffassung des BGH ist eine mangelbedingte Nutzungsbeeinträchtigung grundsätzlich ein nach § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB ersatzfähiger Schaden. Das gilt auch für weitere Schäden, die sich aus dieser Nutzungsbeeinträchtigung ergeben.

Für pharmazeutische Produktionsumgebungen bedeutet dies als praxisbezogene Einordnung: Wird ein technischer Mangel etwa an einer für die Nutzung wesentlichen Anlage behoben, kann die zwischenzeitlich ausgefallene Nutzung eines Produktions- oder Laborbereichs nicht nachgeholt werden. Ob und in welchem Umfang daraus ein ersatzfähiger Schaden folgt, hängt jedoch weiterhin von den Voraussetzungen des jeweiligen Anspruchs und dem konkreten Sachverhalt ab.

Kein zusätzlicher Verzug mit der Nacherfüllung erforderlich

Besonders bedeutsam ist die weitere Aussage des BGH, dass der Unternehmer für einen solchen Schadensersatzanspruch nicht zusätzlich mit der Nacherfüllung in Verzug geraten sein muss. Im entschiedenen Fall wurden die Mängel innerhalb der gesetzten Frist beseitigt. Dies schloss einen Anspruch wegen der zuvor eingetretenen Nutzungsbeeinträchtigung nicht aus.

Übertragen auf eine industrielle Anlage: Stellt ein Betreiber an einer neu errichteten Kälte-, Lüftungs- oder Prozessanlage einen Mangel fest und setzt dem Anlagenbauer eine angemessene Frist zur Nachbesserung, kann die technische Störung bereits bis zur Behebung zu einer nicht mehr rückgängig zu machenden Nutzungseinschränkung führen. Die Reparaturkosten betreffen die Wiederherstellung der geschuldeten Leistung; der bereits eingetretene Ausfall ist davon zu unterscheiden.

Wichtig: Ein Anspruch entsteht nicht automatisch. Der Auftraggeber muss weiterhin darlegen und nachweisen, dass ein Mangel vorlag, der Schaden hierauf beruht und der Unternehmer die Pflichtverletzung zu vertreten hat.

Warnobliegenheit bei ungewöhnlich hohen Schäden

Der zweite Schwerpunkt der Entscheidung liegt in der Schadensminderungsobliegenheit. Nach § 254 Abs. 2 BGB kann den Geschädigten die Obliegenheit treffen, seinen Vertragspartner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens hinzuweisen. Das Oberlandesgericht Oldenburg hatte dem Landwirt vorgeworfen, nicht rechtzeitig über die drohenden Folgen für seine Ernte informiert zu haben. Der BGH folgte dieser Beurteilung nicht.

Eine Warnobliegenheit besteht nicht allein deshalb, weil später ein hoher Schaden eingetreten ist. Ob ein ungewöhnlich hoher Schaden droht, ist nach der Rechtsprechung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls und aus Sicht des Schädigers zu beurteilen. Maßgeblich ist auch, welche Schadenshöhe erfahrungsgemäß – also nicht nur selten – erreicht wird. Eine schematische Behandlung verbietet sich.

Zusätzlich muss der Auftraggeber die konkrete Gefahr rechtzeitig erkannt haben oder zumindest erkennen müssen. Eine besondere Warnung kommt ferner nur in Betracht, wenn der Unternehmer die Gefahr weder kannte noch kennen musste. Schließlich muss ein unterlassener Hinweis für den Schaden ursächlich geworden sein: Der Unternehmer muss bei rechtzeitiger Information überhaupt die Möglichkeit gehabt haben, durch geeignete Maßnahmen den Schaden zu verhindern oder zu mindern.

Abbildung 2 – Vom technischen Mangel zur Schadensminderung: dokumentierte Entscheidungskette

Schematische Original-Illustration: Der Ablauf verdeutlicht die rechtlich und tatsächlich zu unterscheidenden Schritte. Er bildet keine starre Anspruchsprüfung ab und ist jeweils auf den Einzelfall anzuwenden.

Praxisbezogene Einordnung für Pharma, Reinraum und Anlagenbetrieb

In der Pharmabranche können Auftraggeber und Auftragnehmer über unterschiedliche Kenntnisse der wirtschaftlichen Folgen eines technischen Ausfalls verfügen. Ein Anlagenbauer mag wissen, dass eine Kälteanlage, eine raumlufttechnische Anlage oder eine Wasseraufbereitung gestört ist. Daraus folgt nicht ohne Weiteres, dass ihm die konkreten Auswirkungen in der jeweiligen Produktions-, Labor-, Qualifizierungs- oder Validierungsumgebung bekannt sind.

So kann dieselbe technische Störung in einem Verwaltungsbereich lediglich Komforteinbußen verursachen, in einem Reinraum- oder Laborbereich dagegen die Nutzbarkeit des Bereichs beeinträchtigen. Ob daraus Produktionsunterbrechungen, zusätzliche Sicherungsmaßnahmen, Umlagerungen oder sonstige Kosten folgen, ist eine Frage der konkreten Umstände. Die Entscheidung des BGH begründet keine allgemeine Pflicht, sämtliche betrieblichen Risiken gegenüber dem Auftragnehmer offenzulegen.

Erkennt der Auftraggeber jedoch eine außergewöhnlich hohe Schadensgefahr, die der Auftragnehmer nicht kennt und auch nicht kennen muss, sollte er sich nicht auf eine rein technische Mängelanzeige beschränken. Ein zusätzlicher, sachlich konkreter Hinweis kann sinnvoll und gegebenenfalls erforderlich sein. Dabei sollten nur die für eine wirksame Reaktion erforderlichen Informationen mitgeteilt werden; pauschale oder spekulative Schadensangaben helfen nicht weiter.

Beispiel einer sachgerechten Warnkommunikation

Nicht nur technisch: „Die Anlage ist mangelhaft. Wir fordern Sie zur unverzüglichen Mängelbeseitigung auf.“

Ergänzend – wenn die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen: „Bei Fortbestand der Störung kann der betroffene Bereich ab [Zeitpunkt] nicht weiter genutzt werden. Hierdurch drohen erhebliche zusätzliche Kosten. Bitte teilen Sie unverzüglich mit, welche Gegenmaßnahmen Sie ergreifen können.“

Praxisteil: Handlungsempfehlungen

Für Auftraggeber und Betreiber

·               Mängel zeitnah, konkret und nachweisbar anzeigen; technische Symptome, betroffene Bereiche und Einschränkungen nachvollziehbar dokumentieren.

·               Nutzungsbeeinträchtigungen, Ausfallzeiten, getroffene Sicherungs- und Ersatzmaßnahmen sowie zusätzliche Kosten fortlaufend erfassen.

·               Bei erkennbar ungewöhnlich hohen Risiken prüfen, ob der Auftragnehmer die wirtschaftliche Dimension kennt oder kennen muss; gegebenenfalls rechtzeitig und konkret warnen.

·               Schadensminderungsmaßnahmen tatsächlich prüfen und dokumentieren. Dazu können – abhängig vom Einzelfall – alternative Nutzungen, organisatorische Maßnahmen oder eine priorisierte Mängelbeseitigung gehören.

·               Für Qualifizierungs- und Validierungsumgebungen die fachlich erforderliche Dokumentation mit der rechtlichen Beweissicherung abstimmen.

Für Anlagenbauer und ausführende Unternehmen

·               Mängelanzeigen strukturiert aufnehmen, den technischen Befund und die geplanten Nacherfüllungsmaßnahmen nachvollziehbar dokumentieren.

·               Bei Hinweisen auf kritische Nutzungsauswirkungen unverzüglich klären, welche technischen oder organisatorischen Gegenmaßnahmen realistisch sind.

·               Nicht allein auf die laufende Nacherfüllungsfrist vertrauen: Bereits eingetretene Nutzungsbeeinträchtigungen können rechtlich eigenständig zu bewerten sein.

·               Kommunikation zu Prioritäten, Zugangsvoraussetzungen, Abhilfeschritten und Zeitabläufen schriftlich festhalten.

·               Bei komplexen pharmazeutischen Umgebungen technische Zuständigkeiten und Schnittstellen frühzeitig mit Betreiber, Fachplanern und sonstigen Beteiligten koordinieren.

Fazit

Das Urteil des BGH trennt konsequent zwischen der Beseitigung eines Mangels und den bereits eingetretenen Folgen seiner Nutzungsbeeinträchtigung. Eine rechtzeitige Nachbesserung kann den vorherigen Nutzungsausfall nicht rückwirkend aufheben. Zugleich setzt der BGH einer Warnobliegenheit klare Grenzen: Entscheidend sind die konkrete Schadensgefahr, die Kenntnislage beider Seiten, der Zeitpunkt der Erkennbarkeit und die reale Möglichkeit, durch eine Warnung gegenzusteuern.

Für die Pharmaindustrie und den Anlagenbau liegt der praktische Wert der Entscheidung vor allem in einer frühzeitigen, belastbaren Kommunikation. Wer technische Mängel, Nutzungsfolgen und Schadensminderungsmaßnahmen sauber trennt und dokumentiert, schafft eine bessere Grundlage für die technische Abhilfe und die rechtliche Bewertung des Einzelfalls.

Stefan Obermeier, Rechtsanwalt

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