Vorsicht mit Umlageklauseln!

In vielen Bauverträgen finden sich Regelungen dazu, dass Baustellengemeinkosten, die vom Bauherren aufgebracht oder verauslagt werden, nach bestimmten Prozentsätzen auf die Werkunternehmer umgelegt werden und damit deren Werklohnanspruch entsprechend mindern. Solche Klauseln finden sich häufig für Baustrom, Bauwasser, Bauleistungsversicherung (früher Bauwesenversicherung genannt) und Abfallbeseitigung. Mit der Wirksamkeit solcher Klauseln hat sich das OLG Brandenburg mit Urteil vom 20.08.2020 auseinandergesetzt. Im entschiedenen Fall ging es vordergründig um eine Umlageklausel (nicht nur) für Schutt/-Abfallbeseitigung.

Nicht jedes Element der Preisgestaltung kann frei vereinbart werden. Keine generalisierende Umlagen für Leistungen, von denen der Unternehmer nichts hat.

Dipl.-Ing. Sebastian Heene, Rechtsanwalt + Bauingenieur, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Auf Baustellen findet sich diese Problemstellung ständig, da fast jedes Gewerk auch Abfälle produziert. Zwar enthalten viele Verträge die Verpflichtung des Unternehmers, seinen eigenen Abfall zu entsorgen; in der Praxis wird dem aber häufig nicht oder teilweise nicht nachgekommen. Auch ohne eine Klausel, dass der betreffende Werkunternehmer seinen von ihm verursachten Abfall beseitigen muss, ist er dazu verpflichtet, denn der Besteller hat regelmäßig die Bauleistung bestellt, nicht aber das Zurücklassen von Abfall.

In der Praxis ist des Öfteren festzustellen, dass, wenn sich an einem Eck der Baustelle Abfälle oder Schuttablagerungen bilden, die Neigung groß ist, dass weitere Unternehmer oder auch nur deren Mitarbeiter ohne Wissen der Unternehmer die Gelegenheit beim Schopf ergreifen, um ihre Ablagerungen ebenfalls dort zu deponieren. Das zu vermeiden ist zwar Aufgabe einer guten Bauleitung, aber auch die Bauleitung kann nicht 24 Stunden am Tag überall sein. 

Um Müllablagerungen/Schuttablagerungen entgegenzuwirken, stellt deshalb in manchen Fällen der Bauherr Abfall- und Schuttcontainer und kümmert sich um deren Entsorgung. Die Kosten dafür möchte er natürlich vom Werklohn der Unternehmer abziehen, die ja ohnehin zur Beseitigung ihres eigenen Abfalls verpflichtet wären. Zu diesem Zwecke versucht der Bauherr wie auch im entschiedenen Fall per Umlageklausel eine Quote von beispielsweise 0,3 % für Abfall- und Bauschuttentsorgung als Abzugsposition in den Verträgen zu verankern.

Dieser Praxis hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 20.08.20220, Aktenzeichen: 12 U 34/20 einen Strich durch die Rechnung gemacht. Es konstatiert, dass es grundsätzlich Verpflichtung des Werkunternehmers ist, seinen eigenen Abfall und Schutt zu beseitigen. Diese Pflicht und auch dieses Recht könne ihm aber nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, wozu auch eine solche Umlageklausel zählt, genommen werden. Das OLG kippt deshalb die komplette Umlageklausel. 

Besonders pikant an dieser Entscheidung ist aber nicht nur die zutreffende und naheliegende Wertung zu Schuttklauseln. Denn der Bauherr hatte im Vertrag eine Gesamtumlage vereinbart, die 0,8 % der Werklohnforderung betragen sollte und neben der Abfallentsorgung auch Baustrom, Bauwasser, Bauleistungsversicherung, etc. enthalten sollte. Dadurch, dass die Klausel insgesamt wegen Einbeziehung einer Abfallumlage unwirksam war, entgingen dem Bauherrn Abzüge in voller Höhe von 0,8 %. Das ist ein besonders nachteiliges Ergebnis für den Bauherrn, weil Umlagen für Baustrom, Bauwasser und Bauleistungsversicherung durchaus wirksam gestaltet werden können. Auch das ist aber einzelfallabhängig. Umlageklauseln für Baustrom und Bauwasser kommen nur für solche Gewerke in Betracht, die überhaupt Strom und Wasser benötigen. Auch muss die Pauschalierung in einer vernünftigen Relation zum prognostischen Verbrauch stehen. Z. B. wird man dem Innenausbauschreiner kaum die gleiche Umlagequote für Bauwasser auferlegen können wie dem Betonbauer, der mit dem Bauwasser möglicherweise seinen Beton anmischt, wohingegen der Schreiner bestenfalls seine Hände mit Wasser wäscht. 

Zulässig ist in der Regel auch die Umlage der Kosten für eine Bauleistungsversicherung. Eine solche Bauleistungsversicherung deckt das Risiko ab, dass das unfertige Bauwerk vor Abnahme untergeht oder beschädigt wird. Da nach den Grundsätzen des BGB vor Abnahme der Werkunternehmer das Risiko zufälliger Verschlechterung trägt, wird mit einer solchen Bauleistungsversicherung also ein wirtschaftlich hohes Risiko des Unternehmers abgedeckt, sodass eine Umlage grundsätzlich sachgerecht ist. Ihre Höhe muss natürlich dem entsprechen, was auch tatsächlich an Prämien an die Bauleistungsversicherung vom Bauherrn bezahlt wird. 

Grundsätzlich sollte also bei der Vereinbarung von pauschalen Umlagen dafür gesorgt werden, dass eine möglichst breit gefächerte Aufgliederung nach einzelnen Umlagepositionen erfolgt, da andernfalls eine einzige unwirksame Umlage den ganzen Rest der Vereinbarung infiziert und zur Gesamtunwirksamkeit führt. Eine Beschränkung auf die tatsächlich ins Gewicht fallenden Positionen, die halbwegs sicher bezifferbar sind, ist dabei angezeigt. In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall sollten mit der 0,8 %igen Gesamtumlage neben Baustrom, Bauwasser und Abfallentsorgung auch abgegolten sein die Nutzung sanitärer Einrichtungen, Heizung, WC, Mitbenutzung von Baukran/Hebezeugen, Gerüsten, Unterkünften und Erstellung eines Bauschildes. Da zeigt sich, dass man wirklich alles übertreiben kann. Nur nicht mit Erfolg.

Dipl.-Ing. Sebastian Heene, Rechtsanwalt + Bauingenieur
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